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賃貸契約はなぜ2年なの?更新は家賃や保険の見直し時

      2016/04/24

 - 社会・政治・経済

賃貸契約の更新の通知をみて、「あぁ、もうあれから2年経ったのか」としみじみする人も多いのでは?あまり、周りの人がどうしているのか聞くことも少ないため、言われるがままに手続きをしてきたあなた。こんなことを知っておくと役にたつかもしれませんよ。

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なぜ賃貸の契約は2年が多いのか

通常お客様がお部屋を借りようと思ったらその賃貸借契約期間は2年の事が多いかと思います。
もちろんそれ以外の期間もあるかと思いますし定期借家契約の場合には2年に縛られない事が多いでしょう。
でもなんで2年?と思う方もいるはずです。1年や3年でも良いはず。なんか2年って逆に中途半端な感じもします。

幾つか答えは存在すると思いますがまず理由として一番大きいものは契約期間が1年未満のものは「期間の定めのない契約」とみなされてしまいます。(借地借家法29条)せっかく期間を定めても期間区切りなしの契約となってしまうんですね。これも借主保護の性格が強いためと言って良いでしょう。
ですから1年では期間の定めのない契約となってしまう、かといって3年区切りでは長すぎる、結果として2年契約が多いというのが大半の見方かと思います。

2つ目に更新料の存在がありますね。1年未満契約では期間の定めのない契約という事で更新が行えない=不動産屋や大家さんが更新料という名目のお金を徴収しにくい、という事が挙げられます。

3年契約ごとの更新料では期間が長すぎます。更新料というのは大家さんや管理会社にとって大事な収入源の1つです。1年契約で更新手続きが不要となってしまうのなら2年契約にする、という流れになるのも自然な気がします。

3つ目に単身世帯の平均入居期間が2年くらいというデータもあります。ファミリー物件の平均入居期間は4年ほどになるのですが一人暮らしではそれほど長く居住しない傾向があります。平均的な居住期間に照準を合わせて2年という契約期間が設けられているものとも考えられます。

最後に関係してくるのが火災保険の関係です。火災保険の契約期間は不動産屋で契約すると通常は2年契約が一般的となっています。ですがこれは火災保険が最初から2年契約と決まっている訳ではありません。

どちらかというと賃貸借契約の2年契約に合わせて不動産屋が火災保険も2年更新のものを勧めているのです。
火災保険を借主に加入させると不動産屋に歩合が入ったりしたりと色々と事情があるんですね。
正確に言えば独禁法違反ですが。。
だから火災保険の2年縛りは賃貸借契約の2年縛りの理由とは言えそうもないですね。

なんだか話がややこしいから最初から契約期間なんて定めなければいいんじゃない?と考える人もいるかもしれませんが先述の更新料を徴収できなくなる可能性もありますし、また連帯保証人等への保証契約継続の意思確認の意味合いもあったりします。2年契約だから特別に損が生じるという事ではないのでそのあたりは安心して契約したい所ですね

引用元-不動産 賃貸トラブル解決ブログ

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不当な更新料請求でないか確認すべし

部屋を借りてる側にとって、なるべく払いたくない賃貸契約の「更新料」。東京などでは2年ごとに家賃1か月分を支払うのが相場で、更新料がある物件は、都市部を中心に100万件にのぼるとされる。戦後の住宅難のころからずっと続いてる慣例だ。

そんな中で昨年、更新料は無効だっていう裁判の判決が続いて、報道では「これから更新料がなくなっていくかも」なんてことが言われ始めた。でもその後、更新料がなくなってきてるという話題も聞かず、どうなったのかよくわからないまま、今、更新シーズンを迎えてる。

これって結局、どうなったんだろう。払わなきゃなんないのか、払わなくていいのか、不動産相談を受けている方に伺った。
「更新料無効の判決は、例えば1年で2か月分の更新料を払っていたり、礼金など他の料金も関係していて、借り手側にとってかなり厳しい契約だったりしたんですね。また一方で、更新料は払うべきという判決もたくさん出ています。裁判官がどう判断するかによりますが、例えば2年で家賃1か月分の更新料などでは、払わなくていいということにはまだなりにくいですよね」

じゃあ、すぐに更新料がなくなるってことはない?
「そうですね。いろいろな意見があるかと思いますが、まだしばらくは、更新料を支払うだろうというのが個人的な意見です。これまでの判決は、地方裁判所や高等裁判所の段階なので、通過点でしかないんですね。今後、最高裁判所で更新料無効の判決が出れば、いずれ法律を変えていく可能性も出てきますが、もうちょっと先になるかもしれません」

引用元-excite

更新時の契約で値下げを交渉するべし

「何事も言ってみるもんですね。1万円安くしてと大家さんに交渉したら、1万円は無理だけど5000円ならということで、6万円の家賃が5万5000円になりました」

無邪気にそう喜ぶのは、東京都内のワンルームマンションに暮らすHさん(26歳男性)。今、Hさんのように家賃が下がる人が続出しているのをご存じだろうか。大家受難の状況に、年々拍車がかかっているのだ。

 現在、賃貸住宅の募集(空室)期間は平均3カ月(首都圏の場合)といわれており、大家は一度空室になると家賃3カ月分(6万円なら18万円)の減収を覚悟しなければならない。もちろん、すぐに入居者が見つかる物件もあるだろうが、逆に半年以上も空室になることもザラ。そのうえ、部屋の畳や壁紙などを替える原状回復費用もバカにならない。敷礼なし物件が普及する中、かつてのように工事費用を入居者に転嫁することも難しくなっている。それなら、多少家賃を下げてでも今の借主に継続して住んでもらったほうが得と考える大家が増えているというわけである。

 もしあなたが、もう何年も同じ家賃を払い続けているとしたら、一杯280円に下がった牛丼を倍の値段を支払って食べているのと同じ。家賃を下げることの最大の障害は、あなた自身の無知にあるといっても決して過言ではないのである。

引用元-Business Journal

賃貸住宅の保険は内容を見直すべし

■「借家賠」とセット

 賃貸住宅の保険は家財保険を中心にいくつかある(表A)。不動産業者がその代理店をしている。入居者は家賃や敷金など、もっと大きなコストに関心が向きがちだが、家財に必要以上の保険をかけるのは避けたい。保険料が高くなるだけで、保険金は実際の損害額までしか出ない。

 不動産業者が入居者に家財保険の加入を求めるのは、それとセットになっている「借家人賠償責任保険(借家賠)」に入ってもらうことが主な目的とされる。借家賠がない入居者が火災を起こしたりして被害の賠償金が払えないと、家主が大きな損失を被り、入居者自身も経済的に追い詰められかねないからだ。

  ところが借家賠だけでは保険料が安く、不動産業者にとっては代理店ビジネスの魅力が乏しい。このため保険会社は「家財保険とセットにして保険料をかさ上げせざるを得ない面がある」(ある損保幹部)という。中西さんが契約した少額短期保険会社(少短)の場合、保険料の30~45%ほどが代理店の手数料だ。

 契約手続きにあまり手間がかからない少短の家財保険を扱う不動産業者は多いが、入居者にとっては保険金額の選択肢が少ない。最大手の全管協共済会(東京・中央)は最低金額が400万円。木造などに比べ燃えにくい鉄筋コンクリート造りのマンションに入居するなら、インターネットなどで自分で損害保険会社の代理店を見つけ、保険金額を下げて契約すれば保険料を節約できる。

引用元-日本経済新聞

契約の2年間より前に引越しても大丈夫

今時、違約金を取るような物件は殆ど有りません。
2年契約というのはあくまでも契約期間なので2年経てば解約又は更新しなければならない訳で、2年間絶対に住みますという契約ではありません。
1.契約途中で解約する場合は通常1か月分の家賃を払って直ぐ退去。
2.事前に退去日が決まっていれば1ヶ月前までに解約の通知を出せば違約金など一切有りません。

突然解約しなければならないような場合は上記の1、に該当しますので住まないのに1か月分余計に家賃を払うので勿体無い気もしますがこれは一般的な契約ですので仕方ないと思ってください。

違約金を別途取る部屋や、解約通知は2ヶ月前とかいうおかしな条件の部屋もありますが非常に稀(全体の10%にも満たないと思います)だと思います。
部屋探しの際に最初から、解約通知は1ヶ月前の物件を紹介してくれ・・と業者に言えば余計な手間も掛かりませんのでお勧めです。

引用元-教えて!goo

まとめ
家賃だけでなく、保険もしっかりみておいた方がいいことが分かりました。次の更新時が来る前に、自分の契約内容がどのようになっているのか、確認しておきたいですね。

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