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市街化調整区域とは?倉庫の建築はできる?

      2016/04/28

 - 社会・政治・経済

市街化調整区域という言葉を知っていますか?市街化を抑制する区域のことで建物の建築は原則としてできないようですが、倉庫などの建築もできないのでしょうか。今回は市街化調整区域について調べました。

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市街化調整区域とは

市街化区域と市街化調整区域の「原則」

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、少なくとも「用途地域」が定められます。

また、都市施設として少なくとも「道路」「公園」「下水道」が定められ、その整備が重点的に行なわれるほか、土地区画整理事業や市街地再開発事業などによる面的な整備が行なわれるのも市街化区域です。

それに対して、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」であり、用途地域を定めないことが原則です。自治体などによる都市基盤の整備も行なわれないことが原則で、整備される場合でもあまり積極的なものではありません。

引用元-AllAbout

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市街化調整区域に倉庫は建築できる?

■市街化調整区域にどんな建物なら建てられるの?

市街化調整区域では原則として建物は建てられません。しかし、市街化調整区域が指定される以前から存在していた建物の増改築や農業を営む方のための住宅等、都市計画法で認められた一部の建築行為については、許可等を要しますが可能な場合があります。詳しくは開発審査課までお問い合わせください。

■ユニットハウスやスチール製の倉庫の設置も建築行為です!

都市計画法では建築基準法の規定に基づき、ユニットハウスやコンテナハウス、スチール製の倉庫・車庫などの設置は、基礎の有無に関わらず建築行為となりますので注意して下さい。

■法律に違反して建てたらどうなるの?

法律に違反した建物は、建築主及びこれに関わった人が自らの責任において取り壊しなどの是正をしなければなりません。是正せず放置される場合には、工事の停止・建物の除去などの命令を受け、罰則が適用されることがあります。

■違反パトロールを実施しています!

市街化調整区域での違反建物をなくすため、開発審査課ではパトロールを実施しています。ご近所の市街化調整区域で建築行為が行われているところを見て、「あれ、なんで建てられるの?」と疑問に思われた場合は、開発審査課までご連絡ください。

■市街化調整区域の土地や建物を購入するときは、十分注意しましょう!

市街化調整区域で土地や建物を購入される際は、「建物が建築できるかどうか?」「違反建物ではないか」など、よく確認してください。確認せずに購入すると、「新築ができない!」「増改築ができない!」などのトラブルが発生する可能性があります。市街化調整区域での土地や建物に関して計画をお持ちの方は、事前に開発審査課までお問い合わせください。

引用元-開発審査課

許可を得ることができれば倉庫などの建築も可能

市街化調整区域内の土地の有効利用について

私たちの住む街は、都市計画法という法律によって様々な規制がされ、それをもとに街づくりがなされています。

その中で、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域とする。(都市計画法第七条第3項)」と定義されており、区域内の多くの土地は、道路・上下水道・防災施設などの都市整備が遅れています。こうした点からも厳しい規制がされているのです。

事業者にとっては、市街化調整区域は土地の値段も非常に安く、何とかして利用したい場所ですが、こうした厳しい規制をかいくぐり、最終的に無許可での建設を断行してしまっていることも多く見受けられます。

しかしながら、ご存じない方も多いかも知れませんが、市街化調整区域は全く建物が建てられない土地というわけではありません。
市街化区域に比べ非常に厳しい規制はありますが、法に適合した形を取りさえすれば、現在お持ちの市街化調整区域の土地を有効利用して健全な事業を展開することができます。

引用元-市街化調整区域・資材置場

市街化調整区域で建築可能な場合

許可が不要なもの

都市計画法第29条第1項各号により、建築許可が不要な主なものは以下の通りです。
なお、許可は不要でも、届出や事前協議が必要になりますので、必ず市区町村役場の宅地課にご相談下さい。
①農業、林業もしくは漁業用の建築物またはこれらの業務を営む者の住宅(都市計画法第29条第1項第2号)
②社会福祉施設、医療施設、幼稚園、小中高校などの公益上必要な建築物(都市計画法第29条第1項第3号)
③通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの(都市計画法第29条第1項第11号)


・工事中の現場事務所
・主たる建築物に付属して、同一の敷地内に建築される車庫、物置などで、床面積がそれぞれ30㎡以内のもの
・合法的な建築物の建替・建築で、建替・建築後の延べ床面積の合計が従前の建築物の延床面積の1.5倍以内である場合。ただし、建築物が住宅である場合は、1.5倍以内か175㎡(二世帯住宅の場合は240㎡)以内である場合。

許可が得られれば建築できるもの

都市計画法第34条に列挙されている、例外的に建築が認められているものは以下の通りです。なお、詳細については、必ず市区町村役場の宅地課にご確認下さい。
①周辺住居者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業所等
②市街化調整区域内の鉱物・観光等の資源の有効利用上必要な建築物
③農林漁業用建築物、市街化調整区域で生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工用建築物
④都道府県が国または中小企業事業団と共同助成する中小企業の事業の共同化、工事、店舗等の集団化に寄与する事業用建築物
⑤市街化調整区域内に現存する工場の事業に密接に関連する事業で、事業活動の効率化のため市街化調整区域に必要な建築物
⑥火薬類の貯蔵・処理用の火薬庫、火薬類の製造所
⑦円滑な道路交通の確保のための適切な位置に設けられる給油所等
⑧地区計画内における、当該地計画に適合している建築物
⑨市街化調整区域編入の際の土地所有者等が編入時から5年以内に行なう自己用の建築物等
⑩前各号に掲げるものの他、あらかじめ開発審査会の議を経たもの
市街化調整区域とは?
http://s.token.co.jp/estate/marutoku/fudosan/kisochishiki/district.shtml

すでにある住宅などの建て替えは

自治体によって手続きなどが異なる部分もありますが、いったん開発許可を受けて建てられた住宅(およびその敷地)であれば、建て替えもすんなりと認められるケースが多いでしょう。とくに、例外的に用途地域などが定められた市街化調整区域内の敷地なら、建て替えの制約も少なくなっています。ただし、開発許可に伴い建築物の用途が限定され、同一用途の建て替えは認められても、専用住宅を店舗兼用住宅に建て替えることや、リフォームによって既存建物の用途を変更することなどは認められない場合も多いので注意しなければなりません。

一方、市街化調整区域に指定されるよりも前から建っている住宅も少なくありません。このような場合、以前には「既存宅地」という制度があり、一定の要件に該当する建物であれば、都市計画法による許可がなくても建て替えが可能でした。しかし、平成13年5月18日施行の改正都市計画法により「既存宅地」の制度が廃止されたため、建て替えなどをしようとするときには都市計画法による許可を受けなければなりません。

「既存宅地」に代わる独自の基準を設けている自治体が多いものの、「必ず許可を受けられる」というわけではありませんから注意が必要です。

引用元-3/3 市街化区域と市街化調整区域の違いを知る [不動産売買の法律・制度] All About

まとめ
市街化調整区域は土地の値段も安いようなので有効に活用したいですね。しかし違法な建築はやめましょう。

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